黑光進化黑洞(分享閱讀心得及精彩旅遊故事)，每週末更新文章

在古代房屋是拿來遮風避雨，隨著年代的演進，慢慢衍生出不同空間有不同功能，建材及房屋外觀也是不斷進化，從一般功能延伸到兼具美觀，只有人類才有這樣的技能，其他生物沒有這種能力，對非人類來講，房屋大概就類似石頭或山洞，能遮風擋雨跟休息繁衍，最基礎的功能；但人類的經驗及技術可以傳承，從一樓平房起~公寓~華廈到大樓，再搭配不同建築工法、設計建築外觀、格局等，建材選用等，將房子打造成一個極度複雜的商品，接著將房子打造成人們必須追求的聖杯之一，一般人要付出勞動力一輩子來養這間房子，打造夢幻家園的理想成為人生必須體驗的活動之一，黑光花了一年的時間，經歷了：同一區域從每坪58萬漲到68萬、房仲從積極變消極(因為更多客戶想買房沒空理猶豫不決的潛在買家)、房市由冷轉熱的時期，也見到了一些欲賣房的屋主，每個賣房的背後都有一個故事及原因，有些是換屋、也有是出國房子用不到、也有投資客，這些屋主從我眼中看來沒什麼特別，但站的地位明顯不同，他們有房價的生殺大權，我只能被動選擇能負擔預算內的房子，在房地產買賣中買家通常是弱勢的一方。

我想分享二則買房被洗臉及一則印象深刻的故事：

第一：

我們看了一間在三重仁義重劃區格局還可以的新成屋房子，價格落在預算內，但因賣方是地主戶，持有房子時間很短(大約1個月)，開價硬生生加了400萬，入手單價是56.5萬/坪，我去找銀行鑑價，鑑價後就當作出價，結果被房仲很乾脆地拒絕：抱歉這價格太離譜，我無法以這個價格跟屋主談，並教育我說：

1.你出價是85折，正常的物件沒有這麼低的；你沒有斡旋經驗沒關係，但正常來說都是9折往上加的。

2.如果你預算在那邊應該要看比較低總價的物件，銀行的鑑價只是參考價，都要溢價買，並說房屋就像期貨的概念，要買未來價。

3.這社區實價登入都只能參考，因為都是去年的，今年要看整個區域的價格，所以一定都要超過60萬/坪。

其實蠻無言的，我買的是現在可入住的房子，為何現在要住的房子要用未來價買?且看了此社區的實價登入都沒超過60萬/坪，房仲說法是仁義重劃區域平均價都超過64萬/坪，這個才是行情，因此此社區也是要比照。聽完後我覺得跟房仲的價值觀差太多，就不再跟想他溝通了(即使後來他很客氣推薦了其他物件，也分享後來這物件成交價就是他所謂的〝行情價〞)。而且後來發現同社區同層樓隔壁的地主戶也是近期成交的，僅以他的入手價+50萬賣出，實價登入也沒有超過60萬/坪。

這故事讓我深深覺得買房很靠運氣，以及看你遇到的賣家及房仲，會影響你看房、買房的體驗。聽完房仲的教育我除了無言還有自尊心受創，潛在買家還被房仲嫌棄。可能房仲覺得我不懂行情，但我覺得房仲才是炒房的幫兇，他還對我說：「我買的5間房都是當時區域的最高價」...。好了，就是讓其他潛在賣家有更高的期待獲取更大的利潤，在房地產市場，價格即使高，只要有買方願意買，永遠都有所謂的〝行情價〞。反正，不買的人最大，這仲介費我就省下來了。

第二則：

剛進這個二重重劃區建案，代銷阿姨非常熱情而且健談，直接帶我們看裝潢屋，大力介紹他們家的產品及價格優勢，可惜他們的2房已經售罄，且2房是暗廳衛浴無開窗，若要升到3房2廳2衛，最小坪數39.x坪，總價超過2300萬，看格局覺得還不錯，且單價可落在55萬/坪附近(此重劃區平均超過60萬/坪)，我們想說看能不能再針對價格議價，她回說：「如果價格沒有差太多我盡量幫你爭取，但需要先付訂金10萬現金」。我們回家思考後再帶老婆去現場看一次，想談價格，她也是很熱情介紹，我們也很有興致的想拍空屋影片給家人看，直到她問我：「你預算落在哪裡，讓我有心理準備」。雖然在昨晚有做些演練，想說要如何回應代銷，但在現場時我腦袋打結，慢慢地說：大概在2000~不是~2100萬附近吧！(我聽了家人建議，若如果預算頂標是2200萬，就先從2100萬開始喊，這大概是20~30年前的買房策略)。

代銷阿姨瞪大眼睛看著我，不可置信的語氣說：「這太離譜的價格了，完全不可能，換算單坪價不到50萬，我若拿這個價格去問老闆一定被罵死」…「我這個格局跟價格都很有競爭力很好賣，你這預算一定沒辦法，完全不是行情」…「一期建案在去年、三年前的價格，他們能買到是他們賺到，現在二期房價跟一期不能比，就是不可能，虧我還幫你保留不賣給其他潛在客戶」。

我面露難色，好像自己做錯事，講錯了話被長輩訓了一頓，不知道要如何接話…代銷阿姨接著說：「你這價格是不可能的任務，房子格局資料提供給你參考，你們回去想清楚，討論好再來」。然後就往代銷中心內走，然後看也不看的說：「掰掰掰掰」。(即使老婆想接一些話表達我們還有一些預算可以增加，但代銷阿姨已經沒有想跟我們談的意思)。

現實是殘酷的，當你是潛在金主時，說話客氣、態度積極；當你買不起時就變成浪費她時間的人...這很大的反差態度在這位代銷姊姊身上發揮的淋漓盡致。

這二則故事都在我心中留下蠻深的陰影，事發當晚心情有點低落，好像買房不懂行情是罪過一樣。其實買家跟賣家心態截然不同，買家想揀到便宜，賣家想讓獲利最大化，因此代銷人員就是在市場中觀察現在哪一方的勢力較強，若買方市場，則代銷人員會讓利，因為成交才是她們的目的；若賣方市場，抱歉，她們知道潛在買家很多，只要不到心目中賣價，根本不會甩買家，我想我看房的這段期間就是較強的賣方市場，強勢到覺得買房出價不到市場行情好像是十惡不赦的犯罪似的、且覺得有點丟臉及很不服氣，是極度複雜矛盾的心態，但換個角度來講，若我是代銷或房仲，你開價不合行情根本就是來亂的。對買家而言，若能買到低於行情絕對是好事，因為現買現賺。而現實世界則是：若有好康的絕對不會輪到一般消費者，在房地產打滾的從業人員發現有利可圖早就自己吃下來了，除非你夠幸運，遇到了一位認識想緊急脫手的賣家，比較有談價的機會，或是有些人不缺錢隨便賣，不然大部分都是希望能賣到最高價，心理學也指出當你擁有一個事物時，你會更珍惜它更捨不得賣掉它，在高單價的房地產市場裡更凸顯這種現象。

第三則：

去看一個二重重劃區正在蓋的建案，預計2024年底交屋，看房現場是工地，要看格局可以，但要戴上工地安全帽並搭乘工程用電梯(在大樓外的鐵籠子)，超級可怕的~整個腎上腺素噴發，雖然不致腳軟但根本不敢亂動，可買的樓層是17.18高樓層，格局本身跟銷售人員介紹我根本無心聽，因為要很專心的避免出現意外(例如建築內電梯是中空、階梯還沒上扶手、工人在做泥作、地板上還有很多料材)，第一次體驗工程電梯真的~怕高者不宜。

買房對一般受薪階級來說不是一件容易的事，這段期間經歷許多事，大多數都是負面＞正面的體驗。

我們的目標為2房房型，自住、10年內成屋、廚房明火瓦斯、交通便利、格局方正、採光良好、有24小時社區警衛及垃圾處理區。

排除條件：2.4.10樓盡量避免；推案量太大的建商不考慮。

預算：從2000萬提升到最緊繃2200萬，因為預算有限，勢必要有部分的妥協，所以買房到後來是各種條件中取捨，沒辦法買到百分之百滿意的房子。

統計一下這一年間黑光看房的相關數據：

(1).房仲、代銷的聯絡人，超過20位，含信義、永慶、中信、大師房屋等。

(2).鎖定區域廣泛，涵蓋了：萬華(和平首璽、華穗、恆隆聚、欣聯東園綻、曉南門、萬錦、民峰峰閣)、中和(遠雄左岸重劃區(錦繡園、CASA、和光、日安)、Meta Park、旭泰城光、楓韻元山居)、板橋(埔墘(金板橋、湛然新世界、湛然幸福時光)、江子翠重劃區(雙江翠、江翠Park)、新埔(新板PLUS、潤泰鼎峯、巨蛋東京花園)、板橋車站周邊(畫世紀))、亞東醫院捷運站(松下雲品、領袖歐洲)、土城重劃區(新大興)、三重的仁義重劃區(東村和美、欣聯詠心)、二重重劃區(皇鼎麗園、左岸瀾庭、森一、大有豐光、冠德天韻))

(3).預售+新成屋+中古屋看現場物件：＞31間，網路搜尋物件看>100間。

(4).耗時共一年，從2023/04~2024/04。

(5).下斡旋次數：0(原本有意下斡1間被房仲嫌棄，第一則故事)；被代銷打槍次數：1(被詢問預算與代銷開價差了200萬，第二則故事)；與家人討論尋求建議，被打槍次數：3(中和楓韻元山居、二重重劃區知森堂一二期、三重仁義重劃區)。

(6).開價、成交價及屋主持有成本比較表(單位萬)：

個人的心得分享：

(1).真正會替買家的房仲很少，大部分都站在賣方立場維護權利，且房仲可以決定誰獲得斡旋門票、間接操作市場行情，可能剛好我看的時期是賣方市場，姿態一個比一個硬，價格不到屋主或建商理想價就謝謝不聯絡，你不要還有一堆人搶著要。這段期間的賣家若持有房地產超過3年以上基本都是賺爛，隨便都是獲利200萬起跳~看到最誇張的是一間房打算賺1000萬的。

(2).議價區間很小，網路上分享8~85折開始談，我遇到的是斡旋基本盤要9折起往上，還有的賣家幾乎是不二價。

(3).台灣的房屋市場極度的不健康，少數人壟斷市場並建立門檻及遊戲規則，讓後進很難加入。

(4).在台灣房地產不被當成必需品而是投資商品。

(5).沒有所謂的市場，你敢開的芭樂價，總會遇到喜歡此物件又負擔的起的買家願意接受，加上政府低利率政策及實價登入，讓房價一直被不斷墊高。

(6).有錢人比你想像的還多，多餘的財富易流向房地產等抗通膨資產。比較有口碑建商或是格局漂亮的物件，都要排隊搶，或是需要競標，這種熱門程度都會懷疑大家都是來買蘿蔔青菜。

(7).房仲及代銷大部分都很勢利，知道你買不起就不會浪費時間在你身上(雖然是很合理行為，但這種心態會打擊他人信心)。

(8).網路上房地產專家為了吸引觀眾，通常會誇大標題，尤其倡導房屋將因泡沫崩跌的越容易吸引人，但事實可能是：房地產漲跌因素很多，未來趨勢很難判斷，但因為房地產有抗通膨的特性，大多時候應該是緩漲，只有少數時段可能大漲或小跌，網路房地產專家提供的資訊可參考，但還是要親自去看房並與房地產從業人員互動才會知道真實狀況。

(9).看房的過程是一種擴展人生的體驗，你可以看房子不同的2房格局、附近的生活圈機能、遇到不同個性的業務，看到各式各樣家的樣子，並想像自己有沒有辦法在這個空間及附近生活圈長期生活，是一種想像力活動，只是價格高到需要你用一輩子的時間照顧它。

(10).房地產也有名牌迷思：國泰、潤泰建設推的建案，就是會比周圍行情高10萬/坪，相對保值，因為稀缺性，只要釋出不到一週就會被買走，且轉手價格都相當驚人，曾遇過一個物件實價登入6x萬/坪；3~5年內新屋結果開價8x萬/坪(據說成交了，但實價登入查不到)。

(11).網路上的物件照片仍有很多細節無法呈現，一定要去看現場。例如，曾經看一個物件，它旁邊竟是一間資源回收廠，試想，會有哪個家庭會希望自己窗外的風景是資源回收廠的回收物

以下為我看過的一些現場物件格局圖，因為預算有限，一定會有部分想要的條件必須妥協，如果預算能更高，選擇就能更多元。

下4間為遠雄左岸的物件，分別為錦繡園 A2、CASA A2、和光A6跟日安A3，除錦繡園室內坪剛好20坪左右，其他落在15~18坪之間，除日安A3是雙面採光之外，其他都單面採光，價格全部都破2000萬(單價從60萬/坪~67萬/坪)，那邊的優勢跟劣勢都很明顯，喜歡的就會喜歡，無法接受就不會考慮，其實一開始我們是有考慮中和左岸的，主要是因為家人住在萬華區，過華中橋就可以到，覺得還蠻方便的，但因為左岸跟環狀線捷運站之間隔著工業區，要考慮可能會有異味的問題。

格局上來說，日安A3衛浴有開窗是不錯的優勢(但致命傷是客廳間距太小)、4間都是廚房接陽台，錦繡園、日安是開放式廚房，但CASA的廚房很小；另一個特別的地方是虛線部分建商是提供玻璃隔間，也就是第二房可以看到客廳狀態，不知道這是不是建商的噱頭。

其實遠雄的單面採光格局算是不錯，至少除了衛浴沒對外窗之外，其他都有對外窗。而且比較誇張的是，和光A6的物件最後有3組賣家競價，高價者得標，剛釋出時有20多組人來看房，也代表了房市趨向熱門，大家都想搶好物件。

呼，終於不用再看房子了，這一年來周末有空就安排看房，平日下班空檔搜尋591、信義、永慶等網站的物件，看到後來新鮮感沒了，而是滿滿的怨念感，看第一間時還擔心不知道要問什麼問題，到後來是問很精簡的問題；跟房仲的互動也可以馬上感受到是資深老鳥還是新進菜鳥，且除了自己找喜歡的物件外，也要跟家人溝通我們買房的動機，家人的保護心態，會擔心我們沒想清楚，所以較持偏反對立場，增加買房上的阻力，也了解到不同世代買房觀念的鴻溝。看屋心態也從積極轉為被動，在房地產市場，若資訊獲得比別人慢，比較好或CP值高的物件都會被秒殺，例如我們去看中和的Meta Park，以預算來說最小坪數2房已經稍微爆預算，沒想到最後買2房還需要用抽籤的...，可見品牌效應在房地產也是存在的。

以上為小小的心得分享，但這件事終於告一段落了，邁向下一階段。