黑光進化黑洞(分享閱讀心得及精彩旅遊故事)，每週六、日更新文章

在古代房屋是拿來遮風避雨，隨著年代的演進，慢慢衍生出不同空間有不同功能，建材及房屋外觀也是不斷進化，從一般功能延伸到兼具美觀，只有人類才有這樣的技能，其他生物沒有這種能力，對非人類來講，房屋大概就類似石頭或山洞，能遮風擋雨跟休息繁衍，最基礎的功能；但人類的經驗及技術可以傳承，從一樓平房起~公寓~華廈到大樓，再搭配不同建築工法、設計建築外觀、格局等，建材選用等，將房子打造成一個極度複雜的商品，接著將房子打造成人們必須追求的聖杯之一，一般人要付出勞動力一輩子來養這間房子，打造夢幻家園的理想成為人生必須體驗的活動之一，黑光花了一年的時間，經歷了：同一區域從每坪58萬漲到68萬、房仲從積極變消極(因為更多客戶想買房沒空理猶豫不決的潛在買家)、房市由冷轉熱的時期，也見到了一些欲賣房的屋主，每個賣房的背後都有一個故事及原因，有些是換屋、也有是出國房子用不到、也有投資客，這些屋主從我眼中看來沒什麼特別，但站的地位明顯不同，他們有房價的生殺大權，我只能被動選擇能負擔預算內的房子，在房地產買賣中買家通常是弱勢的一方。

我想分享二則買房被洗臉及一則印象深刻的故事：

第一：

我們看了一間在三重仁義重劃區格局還可以的新成屋房子，價格落在預算內，但因賣方是地主戶，持有房子時間很短(大約1個月)，開價硬生生加了400萬，入手單價是56.5萬/坪，我去找銀行鑑價，鑑價後就當作出價，結果被房仲很乾脆地拒絕：抱歉這價格太離譜，我無法以這個價格跟屋主談，並教育我說：

閱讀這本書讓我更了解房地產增值的可能原因之一，就是有閒錢又努力了解各國房市的人會使用槓桿讓獲利加速(同時也承擔房市下跌風險)，不過作者貝版研究後認為中國及美國房市的漲跌週期，開始獵房，且因為很常接觸房地市場，訓練出敏銳直覺及趨勢，再加上他培養出良好的習慣(節儉、不亂用消費性貸款)、訂定千萬投資計畫及"會走路的錢"最重要的核心精神：『錢會自己走路，由不會理財的人漸漸往未來有錢人身上聚集』，因此，貝版成為很勤奮的房地產投資人，投資中國及美國的房市，藉由槓桿及房市的上漲，讓他資產突破千萬。

不過對於房地產未來趨勢，貝版與吳淡如的看法雷同，認為房地產漲勢可能不會複製過去20年，趨於保守，但因為他們在這20年已經賺滿盆缽，已經有很大的利差優勢可以承擔風險，但相對於尚未購置房市資產的人而言，越晚購入的風險可能越高，因為在投機領域中，每一個人買房都是為了高價賣出，沒有人想賠錢賣，但這樣的遊戲不可能永遠持久下去，因為當價格高到一定程度會嚇跑潛在買家，沒有交易支撐價格就會逐漸下跌，泡沫就此破裂，直到市場下跌到下一批買家覺得符合行情時。

投資房地產成功，可以了解貝版對房地產分享的觀念及見解，個人認為較偏向投機的模式，房子並非拿來住的，而是讓自己財富增加的一種策略，在剛開始資產累積時，許多細節及維修房子的問題也都自己動手處理，節省支出，直到做出規模才請管理公司或是請租客自行處理，書中有提到投資有分成『懶人投資』及『勤奮人投資』，前者就投資市場指數，好好安份遵守紀律10~20年，就能獲得這輩子需要的財富；而後者就是投資房地產，要能看出趨勢、未來人們的居住喜好、與代銷、仲介、租客間的周旋、資金槓桿的拿捏，重點是，要有穩定的收入來源來支付貸款，作者貝版在美國收入雖然可能算中下，但放眼世界仍然算中高收入族群(夫妻兩人年薪14萬美元)，再藉由美國與中國國內經濟的差異進行套利，這樣的天時地利在現代可能難以複製，不過對於貝版的房地產及對金錢觀的觀念，則可以學習及變化應用。
資本市場的遊戲規則就是如此，大家在玩人生大富翁，房地產屬於高單價、難以變現的資產，只要有潛在獲利，就會有人想要進行投資或投機，藉由資產增值或短期賺取價差，房地產最令人詬病的地方在於，它具有排他性，買不起的人會隨著時間越來越買不起，因為勞動收入跟不上房地產增值；除非經濟衰退、失業率飆升、央行升息、通貨緊縮、房地產崩跌等，但若發生這種情形，大家可能是減少消費，保留現金，而非在置產，但在房市交易熱潮時，大家都在搶房子，要溢價才能買到，書中提到房市起漲5~10%時可以追，他第一間房也是溢價3萬美金(90萬台幣)才買到，比原本出價還高7%。擺了十年以上，現在這間房子已經漲至少2倍。

在台灣，房子並非必需品，而是被當成商品，許多人辛苦勞動，花家庭收入的5~6成為了養一間明顯價格不合理的房子，除了政府管制成效不彰，市場扭曲及建商、少數房地產投資客提高購入門檻，在中產階級無法有效提升薪資，從20年前至今，大多數購屋頂標預算為2000萬以下(大約在1600~1800萬為大家可負擔)，而房屋單價隨著通貨膨脹、炒作、政府低利率、土地逐漸稀缺而持續攀升，能夠買的坪數越來越低。下圖節自一篇新聞：高房價引爆購買力下滑，10年來全台房屋交易坪數縮水超過10坪。而建商因應高房價，不斷推出小坪數隔二房、開放式廚房等，一般受薪階級只能被迫接受現實：房地產已經不是中產階級可觸及的，門檻只會越來越高。

這本書提供許多工具及流程介紹給讀者可以去哪裡找到相關資料及資源，也整理了對於房地產資料如何分析判斷現今房地產的現況，書中指出：房市指標可分為5大類：房市資金面、供給面、需求面、信心面及經濟面，而對應於的指標統整如下表：

會想閱讀這本書主要是想了解日本房地產泡沫的源起及後果，在網路上搜尋到這本書，本人並沒有仔細閱讀完整本，僅閱讀泡沫經濟的部分。關於日本房地產泡沫，書本是這麼描述的：

1.支撐地價高漲的，是大家的期待。人們都相信「隨著日本經濟的成長，東京將會成為亞洲的金融中心」。因為地價不斷上漲，所以左手買右手賣之後能牟取暴利。抵押土地可以輕鬆從銀行獲得貸款，因此以將要購入的土地作為抵押從銀行獲取貸款，幾乎分文不出就能輕鬆低買高賣土地。

2.1990年，東京周邊的公寓價格已經超出人民平均年薪的10倍，市中心更是高達將近20倍。在首都地區，不要說獨棟住宅，就連公寓也漲到平民百姓難以承受的水準。《黑光註：網路上有文章指出合理的房價收入比應為3~6，全台灣房市所得比平均為9.8，台北市則達16.2》。這一時期盛行建造單房公寓。很多人都以投機為目的買來投資，等價格上漲後再賣出賺取差價。

3.日本陷入土地問題並非土地不足，而是土地的利用率比較低。城市面積沒有得到有效的集中利用。即使在市中心最佳地段，也有利用率極低的情況，市中心並沒有全都建設高樓大廈進行有效利用，這是問題所在。

圖片來源：https://saru.co.jp/fudousan-kyokasho/realestateinvestmenttrusts-10975

先說結論：不動產證券化只是包裝出的新產品，本質與股票完全二回事，風險也不同，發行商是最大贏家。

(一).REITs基本介紹：

REITs全名為Real Estate Investment Trust，中文名為「不動產投資信託」。透過集資團購的方式，以不動產為投資標的(包含購物中心、社區公寓、醫療大樓、住商混合)等等，發行證券分割為股票形式，讓一般投資人可以參與房地產投資。獲利來源為「收租」，在美國規定REITs的90%收益都必須以股利形式分配給股東，對投資人最主要的優勢為投資門檻低、變現容易、抗通膨、不須親自管理修繕不動產。

沒有一項投資商品是只漲不跌的。這是本人深信不疑的觀念，當然，也可能我是錯的，舉凡股市、黃金、虛擬貨幣等等，都如月亮般有陰晴圓缺、漲跌互見，但用長期趨勢觀察，貨幣是會隨著時間而購買力下降的。

這本書於2015年出版，因此許多資料是更早之前的統計數據，就歷史數據來分析，作者就認為房地產有泡沫化的疑慮，最主要有以下原因：

1.房價漲幅大於年收入增幅

用一個公式叫做房價所得比，定義為：中位數房屋總價÷中位數家戶平均年收入。意義是我們把年收入不吃不喝不支出的情況下All in房子，在台北買房要將近16年。這理想狀況不可能發生，實際上人是需要吃喝玩樂消費的，因此我們可以做一個很簡單的算術，如果我們能將年收入存下一半50%，在台北要32年才有可能買斷一間房子，人若20歲出社會，一出社會總是要打拼幾年存頭期款，假設30歲買了一間房，要62歲才能還清與銀行間的貸款，完整的擁有房子，這32年要持續不間斷的每個月償還給銀行，房貸勢必會影響生活品質，只是或多或少的差別。

年輕人到底要不要現在買房？張金鶚教授用這本書來回答，答案是：依個人價值觀評估。

每個人的價值觀、生活背景、財富基礎、花費習慣不同，很難有一個標準，因此這時候要不要買房就跟想不想結婚、養育下一代的問題一樣，自己心中自有一個答案。

另外還有一個是心態問題，房子是拿來消費居住使用，還是投資用？教授建議採七三法則，七成是消費居住使用、三成當作投資，對於房市的部份依照特性又可分成五大面向，依照重要性排列如下：

自住為主：產品→管理→區位→價格→時機

源起：

我的其中一個人生目標是買一間房子，但觀察台灣的房地市場，裡面佈滿陷阱，房子是高單價、購買不能退貨的資產，且一綁房貸至少二十年起跳，我們平常購衣買菜網拍都會比價了，房地產這種人生大事更應謹慎，但逛遍圖書館大都是"房地產投資教戰手冊"這類的書籍，很少針對"房市"本身價格、價值、"正確"的觀念告訴大眾。唯一我覺得有講觀念的是"張金鶚的房產七堂課"。觀察最新房產書籍掃描到了這本"多少錢才合理"，想知道作者如何針對房子評估"合理的價格"。

內容簡介：

作者本身也是房地仲介業者，利用自身的經驗及專長告訴讀者房價的評估、房仲黑心的所作所為，如何利用錯誤資訊誤導消費者，消費者應該要如何自我保護，知道淺在地陷阱。

最近看到新聞提到人口負成長，小時候學過社會的人都知道人口負成長會衍生一堆民生問題。

這些問題我們都把他放一邊。人口變少了，那房價呢？

對於沒有置產的人而言(例如我)，當然希望房價能跌下來讓自住的人可以用"合理"價格買到喜歡的房子。

看看台北市，有電梯的房子，格局方正的大概最便宜都要2000萬起跳。