黑光進化黑洞(閱讀心得分享、投資及自助旅遊，分享精彩故事)

沒有一項投資商品是只漲不跌的。這是本人深信不疑的觀念，當然，也可能我是錯的，舉凡股市、黃金、虛擬貨幣等等，都如月亮般有陰晴圓缺、漲跌互見，但用長期趨勢觀察，貨幣是會隨著時間而購買力下降的。

這本書於2015年出版，因此許多資料是更早之前的統計數據，就歷史數據來分析，作者就認為房地產有泡沫化的疑慮，最主要有以下原因：

1.房價漲幅大於年收入增幅

用一個公式叫做房價所得比，定義為：中位數房屋總價÷中位數家戶平均年收入。意義是我們把年收入不吃不喝不支出的情況下All in房子，在台北買房要將近16年。這理想狀況不可能發生，實際上人是需要吃喝玩樂消費的，因此我們可以做一個很簡單的算術，如果我們能將年收入存下一半50%，在台北要32年才有可能買斷一間房子，人若20歲出社會，一出社會總是要打拼幾年存頭期款，假設30歲買了一間房，要62歲才能還清與銀行間的貸款，完整的擁有房子，這32年要持續不間斷的每個月償還給銀行，房貸勢必會影響生活品質，只是或多或少的差別。

我們來看看過去歷史紀錄

且房貸負擔率，定義為：中位數住宅價格貸款月攤還額÷中位數月家戶可支配的所得。這個數值訂30%為合理負擔，其意義是月所得3成拿來繳房貸，7成做其他用途，對於生活品質而言相當重要，當月所得超過6成繳房貸，4成他用，將排擠許多其他支出，全台灣的房貸負擔率在110年第二季為36.27%，快接近4成，而台北市則是63.11%，是相當沉重的一個負擔。

作者提到這樣的房價漲幅是因為經濟成長帶動人民收入造成房地產增值，還是一種資產泡沫化的展現？若人民收入增加帶動房價上漲，我們會觀察到房價所得比會呈現平穩的水平線，但從數據來看可以判斷家戶所得漲幅完全跟不上房價漲幅。

2.空屋率

作者在出版書籍的時候空屋率是向上攀升的，但以最近的數據而言跟過去十年相比下降很多，因此書中提到空屋率上升這個房地產泡沫可能無法成立。

3.少子化的隱憂

這本書提到"台灣最快將在108年出現人口零成長的情況"，而實際人口負成長於109年開始，這表示每年的人口死亡數>新生兒數，在人口逐漸減少的情況之下，理論上對房屋的需求也會降低。

但是！很多房市專家對這個議題不以為然，認為人口都往都市集中，不論人口是否負成長，都市的居住需求很常處於供不應求的狀態，因此都市的房價易漲難跌。

對年輕人來說，現在的房價除非犧牲生活品質否則很難一圓晉升有房族，反正現階段買不起，就持續觀望及培養房地產的觀念，人口紅利消失、少子化及人口老化是必然發生，現階段的房價漲跌等五到十年後再回頭看看是否還是一樣買不起。

人多的地方不要去，房地產現在熱門到需要熬夜排隊、新竹、台南、高雄只要有消息一出房價就可以就地漲價；隨著短線投機客炒作，房地產飆升本人是採取觀望保守的態度，買房子是一輩子的事情，現階段無力負擔高房價，持續觀察，房子永遠都在，新房子也會繼續蓋，在房地產增值時，大家都是專家，但若一切開始反轉呢？目前房地產就像股市一樣，都有泡沫化的疑慮，但泡沫有可能會持續很久，總會有破掉的一天，我們應該在關注市場的同時問自己是否有能力負擔這樣的房價，若無法，就認真存錢等待時機。十年磨一劍，靠的就是耐心及不斷的學習，未來的事誰都無法預測，我們所能做的就是把握自己能控制的事情，努力工作及培養技能、提升競爭力，時間，是我們的敵人，使我們衰老，也是我們的好朋友，利用複利效應，努力存取購屋資金，期待自己在十年內可以達到這項目標。