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圖片來源：https://saru.co.jp/fudousan-kyokasho/realestateinvestmenttrusts-10975

先說結論：不動產證券化只是包裝出的新產品，本質與股票完全二回事，風險也不同，發行商是最大贏家。

(一).REITs基本介紹：

REITs全名為Real Estate Investment Trust，中文名為「不動產投資信託」。透過集資團購的方式，以不動產為投資標的(包含購物中心、社區公寓、醫療大樓、住商混合)等等，發行證券分割為股票形式，讓一般投資人可以參與房地產投資。獲利來源為「收租」，在美國規定REITs的90%收益都必須以股利形式分配給股東，對投資人最主要的優勢為投資門檻低、變現容易、抗通膨、不須親自管理修繕不動產。

REITs的類型可分為三種，分別為：

eREITs(權益型)，權益型為直接參與不動產投資與經營，主要收入為租金收入與不動產買賣。在「超強懶人投資術」提到，權益型eREITs就像房東一樣，直接參與不動產的投資與經營，收益為從租戶中獲取租金收入或房屋增值賺取資本利得。

mREITs(抵押型)，不直接參與不動產買賣，而是以金融仲介的方式放款給房地產開發或經營者，賺取利息收入或相關衍生性商品，因不是直接持有房地產，風險較大。在「超強懶人投資術」提到抵押型mREITs像是信貸公司或銀行，將資金借給房地產開發商或建築業者，主要賺取的是利息收益，或是向銀行購買「不動產抵押貸款擔保債券」MBS(沒錯，就是造成2008年次級信貸風暴的東西)，收益為利息收入或手續費。

混合型REITs(結合權益及抵押)，經理人依照不動產景氣與波動調整比例。

而券商也有發行REITs ETF，也就是將不同的REITs打包在一起提供給投資者。投資人可以持有一籃子的REITs以分散風險。

REITs依照不動產特性又分為9-10個類別，分別為：住宿、醫療保健、工業相關、一般社區、辦公大樓、多元化房產、零售業、抵押與融資、其他特殊出租方式等。

(二).REITs如何評估價值：

REITs投資人獲利來源主要有二個：租金收益及持有證券的價差。

評估REITs最常用的方法是FFO(Funds From Operations)，稱為不動產營運現金流量。它的公式如下：

FFO=淨利潤+折舊率與攤銷-資產賣出獲利。FFO把每年折舊或攤銷列入支出裡再加回來，再減去資產賣出獲利數字，折舊要加回是因為房地產是增值的資產而非折舊率的虧損。

淨利潤的部份通常是不動產租約，在美國將淨租款分成三種類型：

Single Net Lease(N合約)：承租人同意支付租金並分攤承租期間的產業稅，也稱作封閉式承租。

Double Net Lease(NN合約)：承租人除支付租金與產業稅之外，也須支付產業保險及責任險。

Triple Net Lease(NNN合約)：承租人支付租金、產業稅、產業保險與保養及其他維修費。

淨租款與租款差異為：一般租約的收益不包含額外支出，例如產業保險、地稅、保養及其他維修費，這些都會減低房租收益，淨收租合約是指承租人或企業必須負擔部分或所有的保險、稅務與維修項目。

(三).REITs的優點：

1.小額投資人可參與：台幣一萬至一萬五千元即可參與REITs的投資。

2.資產流動性、變現性高

3.REITs略勝債券一籌(可對抗通貨膨脹)

(四).REITs的缺點：

1.不動產市場的景氣循環

沒有一項投資商品是只漲不跌的，也沒有一項商品能保證獲利的。當包租感覺很單純，只需要出錢等著收租就好，因REITs是不動產證券化的商品，就有漲跌幅的特性，影響REITs漲跌的因素包含利率、房地產供需狀況、人口變化、就業數據、經濟景氣等都可能影響REITs的價格，與股票有很大的不同，股票是分析企業的獲利狀況，REITs則是需要預測不動產市場的前景。REITs持有的不動產承租率、租金收益等都會影響可分配的收益。雖然長期而言房地產是緩漲趨勢，但房地產也會有景氣循環，是不容忽視的因素。

2.容易受利率波動影響

「翻轉你的小資人生」書中提到REITs對利率的變動十分敏感，因REITs是資金密集的行業，利率升高將加大利息的負擔。(個人認為對mREITs影響會更大)。

2.與股市一樣價格會波動

不動產本質是波動低的資產，但當它證券化後性質被改變，因流動性佳，容易因消息面而影響價格，在臺灣REITs或REITs ETF與股票市場相同一天波動漲跌幅上限為10%。

3.收益分配難有成長空間

在臺灣的收租收益大概2~3%，在美國大概5~6%之間，因此收益分配扣除管理費用不太會超過6%以上。以下提供二張其他網站整理之資料提供參考。

資料來源標題：復華、群益REITs ETF差異是？；受惠全球降息的投資商品>16年來報酬率打敗股票和債券 卻一直被投資人忽略。

4.台灣REITs市場規模小，券商發行國外REITs ETF內扣費用驚人

美國REITs ETF總管理費由0.07~0.41%；臺灣REITs ETF總管理費高達0.83~3.26%，為美國的2~46倍。也就是投資人的包租有許多是進了券商的口袋，券商才是真正的包租贏家。

5.購買國外REITs 匯兌風險

國外REITs ETF為美金計價，有匯兌風險，在收益分配時需做美金台幣的轉換，有可能因為台幣升值或美金貶值而影響收益。

6.mREITs(抵押型)是透過槓桿方式獲利，因此若遇到房地產大跌時，抵押型mREITs受影響程度更大，若經評估想投資建議挑選權益型eREITs。

結論：

雖然小資族當包租很吸引人，但因為不動產已變為股票形式，有相當多的細節及風險需要評估，加上臺灣券商都很聰明(嗜血)，即使產品包裝很吸引人，骨子裡與真正的包租還是不太相同，在投資前應詳細評估、了解產品特性及風險，勿片面相信業務或專員之詞，若真的這麼好康，業者何不自己賺就好？

參考資料：

1.創造你的金流人生：REITs不動產投資信託的靈活賺錢術。三句心得：個人並非推薦這本書為投資REITs的基礎書籍，實際上探討REITs只占1/3篇幅，其他部分則是講解現金流的觀念及REITs選擇權操作。

2.超強懶人投資術：聰明買ETF年年賺30%。三句心得：主要介紹各種類型ETF，REITs在書中簡單介紹9頁，介紹了富邦一號及富時不動產。

3.翻轉你的小資人生：REITs在書中僅5頁，簡單介紹REITs的優缺點及與投資不動產比較。