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在台灣，房子並非必需品，而是被當成商品，許多人辛苦勞動，花家庭收入的5~6成為了養一間明顯價格不合理的房子，除了政府管制成效不彰，市場扭曲及建商、少數房地產投資客提高購入門檻，在中產階級無法有效提升薪資，從20年前至今，大多數購屋頂標預算為2000萬以下(大約在1600~1800萬為大家可負擔)，而房屋單價隨著通貨膨脹、炒作、政府低利率、土地逐漸稀缺而持續攀升，能夠買的坪數越來越低。下圖節自一篇新聞：高房價引爆購買力下滑，10年來全台房屋交易坪數縮水超過10坪。而建商因應高房價，不斷推出小坪數隔二房、開放式廚房等，一般受薪階級只能被迫接受現實：房地產已經不是中產階級可觸及的，門檻只會越來越高。

這本書提供許多工具及流程介紹給讀者可以去哪裡找到相關資料及資源，也整理了對於房地產資料如何分析判斷現今房地產的現況，書中指出：房市指標可分為5大類：房市資金面、供給面、需求面、信心面及經濟面，而對應於的指標統整如下表：

對於房價不斷走升，書中也提到只因為3點：在一般情況下，原始的供需應為恆定，但因為(1)成本推動：疫情關係導致原物料短缺，供應鏈出問題導致通貨膨脹，因缺料仰賴進口原物料導致營建成本漲。(2)需求拉動：疫情後買氣升溫，且各國貨幣寬鬆政策及國內低利率環境，使熱錢往房地產灌入。(3)預期心理：大家都認為買房地產只賺不賠，以及有房斯有財。

就本人的想法，台灣房地產存在一定的泡沫，看有沒有政府願意出手加強管制，看是讓泡沫直接破滅，或是讓泡沫慢慢變小，不知道何時會發生，短則3~5年，長則20年。書中並推論接下來3~5年有可能房市會下跌，而後慢慢復甦。個人覺得要看央行何時會大刀提升利率以及政府真正實施相關管制政策。

在資本市場，當房地產是以產品而非必需品方式管理，只要有利可圖，就會有投機(投資)客進場，藉由短期炒作，開槓桿，與房仲、銀行配合，在金管會不動產金檢結果(2021)發現涉及有投資客、建商以金融機構資金炒房、養地、囤地、囤屋。若政府機構都能稽查到，表示現實情況比他們查到的嚴重許多。資本市場的特性就是隨著時間的流逝，資源會集中到少數人的手中。

心理學的謬誤對房地產價格影響很大，例如：稟賦效應(擁有後比擁有前更覺得有價值，較為惜售)、錨定效應(實價登入及與附近建案比價)。光此二點就可以讓房地產有「只漲不跌」的神話。因為房屋是高價的商品，若市場低迷，除非有急用需求，否則很少會賠售商品出現在市場上，即使房地產低迷，也只會出現價跌量縮，很少有價跌量漲的情形。即使有賠售的房屋，房仲及投資客第一時間就會把潛在獲利的案件給交易了(在股市中就算內線交易)，再由投資客及房仲掛出「市場行情」販售給想買房的人，對於想擁有自住房子的人，除非很幸運，不然都要以未來行情來買下自己可負擔且覺得值得的房子。

房地產市場在政府部分有三個機構可進行調節，分別為：內政部、中央銀行及金管會。

1.中央銀行的主要任務為：維持穩定的利率、匯率、通貨膨脹率、經濟成長率及整個金融體系的安定。(為何沒有房價相關的管制？)。書中提到和房市最相關的貨幣政策屬利率和選擇性信用管制。房市三大利率為：五大銀行存放款利率、主要銀行放款利率、五大銀行新承作放款金額與利率；而選擇性信用管制為中央銀行對金融機構的特定業務限制，達到控制資金和流向的目標，例如對不動產的信用管制。

2.金管會可藉由調整不動產風險權數來影響銀行貸放款：為避免金融機構操作過多的風險性資產，發生貸款出去卻無法回收的狀況(呆帳)，故有「資本計提」的規範，要求銀行必須有足夠的資本，以確保銀行經營的安全性及財務健全性。而風險權數是銀行再計算資本適足率時，決定銀行必須計提多少資本的標準，風險越高的貸款業務，風險權數就越高，銀行須計提更多的資本，才足以承擔可能的風險，而資本計提越多，銀行的增資壓力就越大。

銀行對住宅用及商用不動產曝險，採用「貸放比率」LTV。當LTV越低，銀行風險權數也越低，有助於銀行擴增放款量。

另外金管會會啟動銀行不動產授信金檢，金融檢查類似稽核，就金融機構整體制度面之建立及執行提出檢查意見，促請改善，以降低重大經營風險發生，避免衝擊市場。從金管會2022/06/09新聞稿指出，有投資客及建商有炒作房地產情勢。

3.內政部的房市相關公開指標：個人覺得這些指標有參考價值，但統計方式讓一般人困惑。例如：房價指數沒有計入通貨膨脹率，無法得知房價是否炒作、房價指數並非以某一年度為永久基準，基準值會找近五年作為基數，在數值呈現會美化及失真，若要找更久歷史的資料，需額外計算才能推論較長期的房價趨勢，除了不便民之外，這些數值失去代表的意義。

另外還有幾點是個人在閱讀相關房地產書籍得出的推論：

1.在台灣房地產並非是高報酬的投資工具，看似好賺背後原因為開槓桿及成交金額大，從租金報酬率僅1~3%就知道房租與房價脫鉤嚴重。

2.房仲並非替買方著想談出好價格，他們會為仲介費動機促使盡量提高成交金額，這對賣方是好事，但對買方則不是；雖然房仲應是客觀第三方幫雙方促成交易，但為了仲介費，會傾向偏袒賣方。

3.銀行是炒房幫兇之一，但最重要還是政府對資金管制的態度，政府若有心抑制房價，絕對有手段，只是他們自己就是既得利益者(或是與建商有合作關係)，在選民與自己荷包的選擇下，通常後者為優先，選民只要在選前開支票畫大餅得到支持，等選上再拖4年。

4.預售屋是賣未來價格，在比價效應下中古屋會隨預售屋價格調升，消費者永遠都再買未來3~5年的房子，建商背後有政府、代銷及房仲的支持，開價絕對不手軟。

5.近期觀察，買房有品牌效應，例如北部潤泰、國泰的案子，開得比較貴仍然熱銷，其他一般建商則是以格局或2衛房型較為熱門，有的房屋釋出不到一周就會被買走。

這部作品提供許多資訊，對買房新手來說是一本不錯的工具書，比較可惜的是，本書並未針對格局進行較詳細的分析，是有點美中不足之處。總而言之，買房並不是靠專家告訴你，而是自己的財務規劃可以負擔，理財決策是靠自己，專家僅是參考，閱讀時可以吸收觀念加以應用。例如：這本書就告訴我實價登入的陷阱(單價納入車位，或是房屋總價含裝潢)等資訊可以由備註上找到相關資訊，不過書中也提到：雖然實價登入2.0有將墊價手段納入規範，但在實務上可能因缺乏人力導致裁罰困難，再加上並未要求附上相關證明文件，因此對費用認定上存在模糊地帶。

這表示實價登入也只是參考，只要有模糊地帶，就會有人鑽規範中較為薄弱之處，遊走灰色地帶，一間房屋都千萬起跳，相關從業人員從中獲取一杯羹，實際上對經濟沒有產值，但這些人也是提供專業上的服務，因此有些費用屬於服務費，只是相關辦法須隨著時代演進而變更，否則20年前房屋總價的6%與現在的6%，其價格差異也很大，買房可能是某些人一生中僅一二次的機會，卻被熟悉規則者所把持，個人認為並不妥當，若有一天政府能將房屋從商品變為必需品，將能有效減少炒作，真正實施到安居樂業，才能從根本上解決高房價的問題。